N’oubliez pas ces frais dans l’analyse de vos investissements

Lorsque les investisseurs sont à la recherche d’aubaines sur le net ou ailleurs, ils peuvent facilement être floués par les fiches descriptives volontairement rendues vides par les annonceurs ou courtiers.

Plusieurs frais ne sont pas affichés, car disons-nous le, plusieurs propriétés seraient éliminées de notre liste potentielle en un clin d’œil.

Cela dit, il faut s’assurer de regrouper l’entièreté des frais récurrents dans notre analyse pour avoir un résultat plausible pour ce qui est de la rentabilité de l’immeuble analysé qu’il soit résidentiel ou commercial.

Voici donc une liste assez complète, mais pas nécessairement exhaustive des frais que vous allez devoir payer sur une base annuelle, mais qui ne sont pas toujours affichés dans la fiche initiale.

1-Taxes foncières: La plupart du temps, ces frais font partie de ceux qu’affichent le vendeur. Parfois, le compte de taxes (municipales et scolaires) sera même joint à la présentation de la propriété. Normalement,les municipalités ont également un site auprès duquel on peut consulter les rôles d’évaluation et les taxes s’y rattachant en faisant une recherche par adresse ou numéro de cadastre.

2-Assurances: Rare sont les propriétés qui affichent un montant complet ou même qui l’affiche tout court dans leur fiche descriptive de vente. Vous êtes plus avantagé de demander les preuves pour ce qui est des comptes payés dans la dernière année ou années précédentes. À faire attention, parfois les propriétaires ont une seule prime pour tous leurs immeubles ce qui peut rendre le calcul plus difficile. Vous pouvez à ce moment faire faire une estimation avec les renseignement que vous possédez.

3-Électricité, Chauffage et Combustible: Dépendamment qui paie les services d’électricité et chauffage, cela influencera grandement le rendement de votre immeuble. Il faut donc s’assurer de connaître cette information et vérifier les comptes pour s’assurer qu’il n’y a pas de consommation louche soit trop basse ou trop haute est un bon indicateur de l’isolation et de la consommation faite par les locataires. Les immeubles plus anciens à moins d’avoir été rénovés auront tendance à consommer davantage et parfois même utiliser un système de chauffage plus rare aujourd’hui.

4-Déneigement-Pelouse: Ces frais sont très peu affichés, mais demeurent importants à considérer. Ce sera à vous de voir si vous allez vous occuper de ces tâches, ou si vous allez engager quelqu’un, voir demander aux locataires de faire leur part en échange d’un rabais sur leur bail. Dépendamment de la grandeur de la cour et du terrain, les frais varieront, mais ils dépassent rarement la barre des 1000$.

5-Entretien et réparations: Même si l’immeuble est en parfaite condition et que l’inspecteur ne décèle pas de travaux majeurs à effectuer ou même mineurs, il faut se réserver un budget pour l’entretien de votre immeuble. C’est de cette façon que vous ferez en sorte que l’immeuble demeure attrayant à la location et qu’il continuera de prendre une certaine valeur sur une base annuelle. Il arrivera également fort probablement des bris ou des imprévus et si vous ne l’aviez pas prévu dans votre budget, vous risquez de vous tirer les cheveux.

6-Gestion: Il faut prévoir certains frais pour l’administration, la tenue de livres, la comptabilité de fin d’année et tout. Ces frais sont habituellement aux alentours de 3% des revenus.

7-Télécommunications: Si vous distribuez les services de câble, téléphone et internet, il faut évaluer les frais annuels pour les inclure à notre analyse. Habituellement, comme c’est le cas pour l’électricité, le chauffage, l’eau chaude, cela augmentera d’un autre côté vos revenus d’un certain pourcentage.

8-Conciergerie: Si vous payez un concierge à l’heure ou au travail, il est important de ne pas l’oublier dans vos prévisions.

9-Collecte d’ordures: Certains frais seront à débourser si vous avez de gros meubles, électroménagers à faire ramasser par les services appropriés.

10-Divers et Réserve: Pour parer aux imprévus, surplus d’utilisations, bris de plus grande envergure, amendes, etc., bref tous les frais que nous ne prévoyons pas avec une grande précision, mieux vaut évaluer un certain montant, entre 1 et 5% des revenus pour ne pas rester surpris.

En conclusion, il est toujours idéal d’évaluer un scénario plus pessimiste qu’optimiste, cela nous évite bien des surprises et maux de tête une fois l’immeuble acheté. Bien sûr, cette liste n’est pas 100% complète, il y a d’autres frais à considérer qui peuvent dépendre de beaucoup de facteurs, mais cela vous donne une bonne idée des dépenses récurrents à prendre en considération dans les calculs d’évaluation de rentabilité avant achat. Un logiciel web comme Zoom-Imm peut vous rappeler et aider avec certaines recommandations à cette étape…pourquoi ne pas l’essayer?